Саниране 2026: как работи програмата и какво прави етажната собственост
Санирането на многофамилни сгради през 2026 година продължава с нов програмен период и с бюджет, който е сред най-големите досега — над един милиард евро за обновяване на жилищния фонд до края на десетилетието. За собствениците в един блок обаче програмата не е новина от медиите, а поредица от конкретни стъпки: общо събрание, регистрация на етажната собственост, решение с определен процент съгласие, технически паспорт, енергийно обследване и подадено заявление в общината. Голяма част от блоковете отпадат не защото сградата не отговаря, а защото документите не са изрядни или защото събранието не е събрало нужното мнозинство. По-долу е реалната последователност, какво зависи от вас и къде се губи най-много време.
Какво покрива програмата
Мерките, които се финансират, са тези, които водят до измеримо намаляване на потреблението на енергия: топлоизолация на фасади, покриви и подове, подмяна на дограма по общите части, ремонт на покривна хидроизолация, мерки по сградните инсталации и съпътстващите строително-монтажни работи, без които изолацията не може да се направи. Козметичните ремонти, преустройствата в отделните жилища и подобренията, които не влияят на енергийните показатели, остават извън обхвата.
Задължителното изискване, което не се променя между процедурите, е сградата да постигне определен енергиен клас след обновяването и да намали потреблението на първична енергия с изискуемия процент. Точно затова не може да се направи само фасадата или само покривът — обследването определя пакета мерки, които заедно дават резултата.
Каква част от разхода се покрива
Тук е най-важното уточнение в цялата статия: процентът на безвъзмездното финансиране се определя от конкретната процедура и се обявява в нейните насоки за кандидатстване. През различните етапи той е варирал от пълно покритие без самоучастие до схеми с частичен грант и възможност за нисколихвен кредит за остатъка. Затова числото, което сте чули от съсед или прочели в статия отпреди година, може вече да не важи.
Практическият извод: преди събранието управителят или председателят на етажната собственост изтегля актуалните насоки за кандидатстване от сайта на Министерството на регионалното развитие и благоустройството или от общината и проверява две неща — какъв процент се покрива и има ли изискване за самоучастие. Всичко останало в подготовката е еднакво независимо от процентите.
Стъпките, през които минава един блок
- Регистрация на етажната собственост — сградата трябва да е регистрирана в общината и да има вписване в регистър БУЛСТАТ. Блокове без действащо сдружение или с изтекъл мандат на управителя тръгват оттук.
- Общо събрание с редовна покана — поканата се обявява по реда на закона, с достатъчен срок и на видно място. Пропуск в поканата е основание протоколът да бъде оспорен.
- Решение с нужното мнозинство — за кандидатстване се изисква съгласие от собственици, представляващи не по-малко от определения в насоките дял идеални части, обичайно две трети. Това е стъпката, на която пада най-голямата част от блоковете.
- Технически паспорт и енергийно обследване — двата документа описват състоянието на сградата и предписват мерките. Без тях заявлението не е пълно.
- Подаване на заявление в общината — общината е бенефициент и подава проектното предложение нататък. Оттук процесът излиза от ръцете на собствениците.
- Класиране и договор — сградите се класират по обявените критерии, а одобрените минават към проектиране и избор на изпълнител по реда на обществените поръчки.
- Изпълнение и въвеждане — строителството на един блок обичайно отнема между няколко месеца и година в зависимост от площта и сезона.
Къде се губи най-много време
Три места, повтарящи се почти при всеки блок.
Събирането на подписи
Част от апартаментите са необитаеми, наследствени или с неоткриваеми собственици. Практиката, която работи, е списък по входове с отговорник за всеки вход и няколко дати за подписване, вместо еднократно събрание, на което идват двадесет души.
Неизряден регистър
Сдружение с изтекъл мандат, липсващ протокол от предишен избор или несъответствие между вписаните идеални части и нотариалните актове блокират подаването. Тези неща се оправят преди събранието за кандидатстване, не след него.
Изчакването на обследването
Енергийните обследвания се възлагат на лицензирани фирми и в пикови периоди сроковете се удължават. Блок, който тръгва да търси обследване седмица преди крайния срок за подаване, не успява.
Какво да подготви управителят преди събранието
Общо събрание, свикано без подготвени документи, приключва с обещание да се съберат и не се повтаря месеци наред. Списъкът, който върши работа, е кратък:
- Актуален списък на собствениците с идеалните части по нотариални актове, а не по спомен.
- Проверка на регистрацията в общинския регистър и в БУЛСТАТ, включително дали мандатът на управителя тече.
- Разпечатани актуални насоки за кандидатстване — процент финансиране, срок, изисквания към сградата.
- Груба стойност на обновяването, за да има какво да се обсъжда, ако има самоучастие. Ориентир дава цената на квадратен метър, умножена по фасадната площ.
- Проект на решение, изготвен предварително, вместо да се съчинява на място.
- Отговорник на всеки вход, който да обхожда неявилите се собственици в следващите дни.
Опитът показва, че блоковете, които се класират, не са тези с най-лоша сграда, а тези с най-подреден управител.
Какво следва по време на строителството
След започването на обекта живеенето в блока продължава, но с ограничения, които е добре да са известни предварително. Скелето стои по фасадата няколко месеца и покрива прозорците с мрежа — стаите потъмняват. Балконите се освобождават напълно за периода, в който се работи по тях. Климатиците, сателитните чинии, външните лампи и кабелите се демонтират и се връщат след завършването, обикновено на нови конзоли през изолацията.
Достъпът до жилищата е нужен само в отделни случаи — при подмяна на дограма по общите части или при работа по вътрешна страна на откоси. Всичко останало се прави отвън. Периодът на най-голямо неудобство е измазването, когато цяла стена се прави в един непрекъснат ход и работата не спира по средата.
Приемането на обекта е моментът, в който собствениците имат реална тежест. Дефектите, описани в протокола при приемането, се отстраняват от изпълнителя в гаранционния срок. Затова преди подписване си струва да се обиколи сградата с поглед в няколко конкретни посоки — обработени ли са балконските плочи и откосите, има ли профили с водооткап над отворите, звучи ли някъде кухо мазилката. Какво точно се проверява, е описано в статията за типичните грешки при монтаж.
Ако блокът не влезе в програмата
Не всяка сграда се класира и не всеки собственик има търпение да чака следваща процедура. В този случай остават два реални пътя. Първият е етажната собственост да финансира обновяването сама, като голямата площ дава чувствително по-добра цена на квадратен метър от единичен обект — вижте от какво зависи цената на квадрат. Вторият е отделният собственик да намали загубите в своето жилище — изолация на таван при последния етаж, на под при първия, обработка на студените ъгли и на топлинните мостове, които при панелните сгради са по фугите.
И в двата случая работим по същата технология, по която се изпълнява и санирането — заявете безплатен оглед и получавате количествена сметка по позиции, с която етажната собственост може да гласува информирано. Вижте и в кои градове работим.
Често задавани въпроси
Може ли един апартамент да остане извън санирането?
Не. Обновяването обхваща цялата сграда като конструкция — фасади, покрив, общи части. Отделен собственик не може да откаже изолирането на своята стена, ако събранието е взело решение с нужното мнозинство.
Какво става, ако някой вече си е сложил изолация сам?
Индивидуално направената изолация обикновено се демонтира и се изпълнява наново в общата система, за да е еднородна и с гаранция. Разходът за това е част от проекта, не за сметка на конкретния собственик.
Трябва ли да се плаща за техническия паспорт и обследването?
Зависи от процедурата — при част от етапите тези разходи са допустими и се покриват от програмата, при други се поемат авансово от етажната собственост и се възстановяват. Проверява се в актуалните насоки преди събранието.
Колко време минава от подаването до започването на строежа?
Реалистично между една и две години, като голяма част от времето е класиране, проектиране и процедура за избор на изпълнител. Това е нормално и не е признак, че нещо е сгрешено.
Има ли смисъл да се чака програмата, вместо да се направи сега?
Ако блокът е организиран, има действащо сдружение и реалистичен шанс за класиране — струва си да се изчака. Ако събранието не може да събере мнозинство от години, чакането означава още зими с надплатено отопление. Междинният вариант е отделните собственици да се справят с най-големите загуби при себе си.
